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2017-02-02

BGH kippt 10-Prozent-Rechtsprechung

Von Klaus Maier

BGH kippt 10-Prozent-Rechtsprechung bei der Betriebskostenabrechnung

Mit Urteil vom 30. Mai 2018 (VIII ZR 220/17) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Behandlung von Abweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche bei der Betriebskostenabrechnung geändert. Er hält an der bisherigen Rechtsprechung, dass eine Abweichung nur dann zu berücksichtigen ist, wenn sie mehr als 10 Prozent beträgt, nicht weiter fest.

Dies gilt zukünftig nicht mehr. Tatsächlich soll auch bei Betriebskostenabrechnungen im Allgemeinen nur die „tatsächliche“ Wohnfläche berücksichtigt werden können. Denn bei der Verteilung der Betriebskosten im Haus könne es laut dem Bundesgerichtshof nicht auf eine zwischen den jeweiligen Mietparteien vereinbarte Wohnfläche ankommen, sondern nur auf die „tatsächliche“ Wohnfläche. Auf einen solchen „objektiven“ Wert zielten auch die Abrechnungsvorschriften des § 556a Absatz 1 BGB sowie § 7 Ab-satz 1 HeizkostenV ab.

Diese Änderung weg von der bisherigen (so pragmatischen wie Streitigkeiten vermeidenden) Rechtsprechung ist leider für alle Beteiligten letztlich unglücklich. Nach unserem Dafürhalten übersieht der BGH, dass es eine „tatsächliche“ Wohnfläche nicht gibt. Schließlich kommen selbst unterschiedliche Gutachter bei der Vermessung einer Wohnung zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das Gericht nimmt also wissentlich in Kauf, dass zukünftig Mieter schon bei einem Dissens über die Wohnfläche von wenigen Quadratzentimetern die Betriebskostenabrechnung anfechten können und werden. Dies wird nicht nur für wesentlich mehr Rechtsstreitigkeiten bei den ohnehin schon überlasteten Gerichten führen, sondern auch für Unmut in Mehrfamilienhäusern sorgen. Denn die Reduzierung des Kostenanteils einer Mietpartei bedeutet gleichzeitig immer die Erhöhung des Anteils der anderen Mietparteien, was zu weiteren Auseinandersetzungen mit den Mietern führen wird.

Urteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12